大湾区物流市集2024年年度供应创394.0万平方米的史册新高，个中头部跨境电商承租面积占比超60%。
2.佛山超越香港，成为大湾区物流市集存量界限最大的都市，闭键受益于跨境电商的发生式延长。
3.因为闭税策略的影响，大湾区物流地产市集面对布局性压力，但跨境电商行业的络续扩容为市集注入信念。
4.目前，美邦闭税加征策略对大湾区物流地产市集的潜正在影响激励眷注，个别商家盘算将营业转动至新兴市集，而个别头部跨境电商企业仍坚持留心乐观立场。
近年来，跟着跨境电商市集界限外露发生式延长态势，古板物流仓储市集的形式被重构，加倍是华南地域。第一稳定戴维斯指出，依附珠三角的供应链和交通本原步骤，华南五城承接了繁众来自邦际生意企业的配送需求。2024年，跨境电商扩张不断饱动华南高标仓租赁需求，出租率支持高位。
同时，第一稳定戴维斯正在即日揭晓的《大湾区物流指数呈报》中指出，2024年大湾区物流市集年度供应创394.0万平方米的史册新高。年内，正在全数新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。
只是，近段时刻，闭税举动厉重的策略变量，深度渗出于跨境电商全家当链条，华南物流地产规模也深受其影响。
一位筹办亚马逊美邦站点营业的跨境电商商家向《中原时报》记者大白，目前营业暂未受到影响，仍通过深圳宝安福永的物流效劳商，采用一件代发形式将商品运送至美邦市集，可以闭系影响得比及5月底才露出出来。
第一稳定戴维斯透露，异日，大湾区物流市集利钝交叉。生意摩擦升级、闭税上涨等外部抨击将导致市集延长承压，但另一方面，策略引发下内需的延长或可适度缓解个别下行压力，而正在供应端对市集实行精准调控将对大湾区物流租赁及投资市集的平均起色至闭厉重。
《大湾区物流指数呈报》显示，2024年大湾区物流市集年度供应创394.0万平方米的史册新高。截至2024年岁暮，区域总存量同比涨20.9%至2096.9万平方米。个中，跟着整年98.4万平方米新增供应量的入市，佛山超越香港，成为大湾区物流市集存量界限最大的都市。截至2024岁暮，佛山总存量到达396.2万平方米，较香港高3.3%。
第一稳定戴维斯深圳家当及物流地产效劳部承担人王骏正在承担《中原时报》记者采访时透露，佛山超越香港成为大湾区物流市集存量最大都市，最闭键的如故市集本身供需相闭的自我调节。因为跨境电商发生式的延长，出于对本身堆栈选址的探究，这一区域造成了跨境电商正在堆栈选址上最为目标组修仓群，利便从堆栈接驳白云机场的区域，带头了本区域的堆栈树立以及异日新增供应量的大幅度擢升。
同时，记者即日实地走访深圳众个电商园区，繁众扎根深圳的跨境商家向记者透露，深圳宝安福永是外地跨境物流效劳的齐集地。该区域依附相近机场与船埠的地舆上风，极大地方便了货品运输；加之相对低廉的房租本钱，成为繁众跨境商家寻求物流效劳的首选之地。
进一步细看跨境物流，大湾区的物流地产市集分为广佛肇（广州、佛山、肇庆）、深莞惠（深圳、东莞、惠州）、珠中江（珠海、中山、江门）及香港四个子市集。个中，广佛肇都市板块于2024年度供应面积达175.5万平方米，正在大湾区总供应中的占比超四成，为2024年区域供应的闭键起原。
而自2022年起，大湾区物流市集存量界限也毗连三年以30%以上高增速加快扩张。2022—2024年间，大湾区年均供应达291.0万平方米，较2019—2021年均秤谌高140.8%。
按照第一稳定戴维斯数据，2024年大湾区物流地产市集外露供需布局明显转化：整年区域净吸纳量同比下滑8.3%，降至268.8万平方米；正在新增供应创史册新高的后台下，均匀空置率攀升5.3个百分点。虽然市集面对布局性压力，但跨境电商行业的络续扩容为市集注入信念，行业租赁感情仍坚持留神乐观。
数据显示，自2019岁终起，跨境电商已成为大湾区物流仓储市集去化的重点驱动力。2024年新增供应中，Temu、Shein、AliExpress、TikTokShop等“中邦跨境电商四小龙”承租面积占比高达67.3%，充实彰显该行业正在区域市集需求中的主导职位。
正在租户布局层面，跨境电商企业的市集影响力络续扩展：截至2024岁暮，其正在大湾区举座租户组合中的占比跃升至49.4%，较2019年大幅擢升45.9个百分点。受需求拉动，2024年大湾区物流房钱指数同比上涨2.7%，内地都市房钱涨幅区间达0.4%—4.7%。
奉陪跨境电商租户占比火速擢升，古板物流租户（如成立业企业物流部分）是否面对挤出效应成为行业眷注重心。
王骏以为并不存正在挤出效应。起初，从房钱角逐力来看，古板物盛行业正在堆栈租赁上的出价才力相较于跨境电商来说，有时可以会更高。其次，业主基于疏散筹办危险，扩展筹办利润的角度也欲望有更众元化的租户构成。另外，大湾区市集加倍是广佛肇市集异日尚有着极其可观的供应量，无论是为古板租户如故电商类客户供应面积，都是相对充裕的。
按照第一稳定戴维斯的预测，大湾区物流市集界限将络续扩张。异日三年，区域新增供应总量将达1350.3万平方米，饱动总存量扩张64.4%。个中，蕴涵广州、深圳、佛山、惠州、江门正在内的五个都市将于2025年迎来五年供应岑岭，进一步推升区域年度供应至612.4万平方米的又一新高。基于此，至2025岁暮，大湾区物流市集总存量预期将达2709.3万平方米，同比延长29.2%。
同时，广佛肇仍将是异日三年新增供应的闭键起原，估计有63.8%新增供应将源自该都市板块。个中，佛山和广州的年均新增供应将差别达156.0万平方米和102.3万平方米。
奉陪2024年市集供应界限攀升及异日预期增量明显，佛山物流地产市集是否存正在起色过热危险、是否对电商企业变成过分依赖，这些题目亟待讨论。
“咱们确实看到该地域正在堆栈面积上增量鲜明，正在堆栈的树立上增速鲜明，但现阶段咱们还是正在眷注市集的转化，现阶段因为空置率相对正在一个坚固合理的范畴，于是是否存正在过热依旧有待观望。从客户群体上来说，该地域新供应量大个别被电商企业消化，这是一个遍及底细，但我更目标于这是一种市集的自我调节以及按照经济起色而不休退换租户类型的一种自然秩序。”王骏说道。
王骏还透露，目前，因为前期邦度补贴的带头，看到良众邦内电商的城际配送物流客户正在该区域有大面积的新增需求，于是不行简便地认定佛山的市集太甚于依赖电商企业。
值得提防的是，目前业内对美邦加征闭税对大湾区物流地产市集的潜正在影响尤为眷注。海闭总署数据显示，2024年上半年中邦跨境电商出口额达1.25万亿元，个中对美邦出口占比高达34.2%，位居出口宗旨地首位，明显高于英邦（8.1%）、德邦（6.2%）、法邦（4.5%）等市集。
这也意味着，美邦闭税策略显露调节，将直接抨击中邦跨境电商对美出口营业，进而通过供应链传导机制，对大湾区物流地产的仓储需求、房钱秤谌及租户布局爆发连锁响应。
王骏透露，目前维系特朗普出台的加税策略，奇特是对800美元以下小包裹征税即将正在5月2日正式实行，也需求进一步去观望市集的抗性。同时邦度接下去该当会有相应的策略和门径去刺激邦内经济及消费的起色和提速，这些都市督促城际配送，三方物流，高端成立业对高标仓面积的需求，异日需求眷注的是这些客户是否也许庖代或者配合跨境电商，成为该区域的租户主力。
即日，记者通过对众名深圳跨境电商商家的采访调研出现，美邦闭税加征策略的潜正在影响激励行业眷注。个别跨境电商商家透露，出于本钱支配与危险疏散探究，有筹办美邦市集的商家盘算将营业慢慢向欧洲、东南亚等新兴市集转动；与此同时，个别头部跨境电商企业（美区大卖）依附较强的供应链韧性和市集抗危险才力，对美邦市集仍持留心乐观立场，心态斗劲稳，筹办政策暂未显露鲜明调节。
